Por Eduardo Epstein
En los últimos días de 2018, la Legislatura aprueba el nuevo Código Urbanístico, mencionado en el Plan Urbano Ambiental (1977), dada la necesidad de actualizar el Plan urbano Ambiental en función de los cambios culturales, sociales y urbanísticos desde 1977, con la consigna de tener una ciudad densa, compacta y sustentable.
Uno de los objetivos explícitos de este Código es tratar de homogeneizar el tejido urbano con evidentes disrupciones provocadas por la aplicación de diferentes códigos que se planteaban la renovación del tejido por la sustitución de las edificaciones existentes.
Algunos de los puntos principales de este nuevo Código son:
1. USO DEL SUELO.
Frente a un código que planteaba la sectorización de los usos urbanos separando las áreas residenciales, de oficinas, de recreación, etc, se amplía la mixtura de usos para tener áreas de usos mixtos y una relación más cercana entre la residencia y el trabajo.
Con respecto al estacionamiento, se define la necesidad del estacionamiento de bicicletas, para estimular el uso de transporte no contaminante.
2. EDIFICABILIDAD
2.1. Se definen 6 alturas de edificios, frente a la cantidad de alturas existentes en el Código de Planeamiento Urbano.
Estas tipologías, llamadas Unidades de Sustentabilidad, son:
USAB 1, PB y 2 pisos.
USAB 2, PB, 3 pisos y 1 piso retirado.
USAM PB. 4 pisos y 2 retiros.
USAA PB 7 y 2 retiros.
Corredor de altura media 10 y 2 retiros.
Corredor de altura alta: 12 y 2 retiros.
Estas tipologías se distribuyen de acuerdo a la densidad prevista en cada barrio.
2.2. Se elimina el factor FOT (coeficiente que, multiplicado por la superficie de la parcela, limita a superficie máxima a construir), para aumentar la densidad edilicia.
3. COMPROMISO AMBIENTAL.
Se establecen normativas para una ciudad ambientalmente sustentable, tales como terrazas y fachadas verdes, recuperación de aguas de lluvia, etc., estimuladas con rebajas impositivas.
4. REURBANIZACIÓN E INTEGRACIÓN SOCIOURBANA.
Implica los planes para integrar las “villas” o barrios populares al tejido urbano de la ciudad, con el objetivo de lograr una ciudad integrada.
5. PROTECCIÓN PATRIMONIAL Y URBANIZACONES ESPECIFCAS.
Plantea el listado de zonas APH (áreas de patrimonio histórico) y de edificios catalogados como patrimoniales.
Asimismo, se describen las zonas de Urbanizaciones Determinadas, con normativas específicas, diferentes al tejido general (Belgrano R, Barrio River, Barrio Donado Holmberg, Barrio 31, etc.)
Hay que aclarar que el Código Urbanístico no se aplica a grandes superficies de la ciudad, como las áreas de propiedad del Estado Nacional o de la CABA, donde se aplican normas “ad Hoc” como la subastas que realiza la AABE (Parque de la Innovación, Catalinas Norte 2, Cenard, etc.)
El Plan Urbano Ambiental.
El principal instrumento de planificación urbana de la Ciudad es el Plan Urbano Ambiental (PUA), aprobado por la Legislatura en 2008, cumpliendo con el at. 29 de la Constitución de la Ciudad y la Ley 71.
Los objetivos que se propone el PUA , descriptos en el Título 1º, son:
1. Ciudad integrada (entre sí y con el área metropolitana).
2. Ciudad policéntrica.
3. Ciudad plural (para los distintos sectores sociales).
4. Ciudad saludable.
5. Ciudad diversa (con pluralidad de expresiones culturales y formas residenciales).
En función de estos objetivos, se plantean las siguientes propuestas para la ciudad:
1. Estructura y centralidades. (preservando el área central y desarrollando centralidades barriales).
2. Transporte y Movilidad (estimulando el desarrollo de medios de transporte públicos eficientes que conecten las centralidades).
3. Hábitat y Vivienda (vivienda saludable para todos los sectores sociales).
4. Espacios públicos, (priorizando el desarrollo de espacios públicos y verdes).
5. Producción y Empleo (fuentes de trabajo vinculadas a la residencia y a los servicios).
6. Patrimonio urbano (preservando el valioso patrimonio tangible y no tangible e la ciudad).
En su título 2º (Propuestas instrumentales), se detallan los instrumentos de planificación necesarios.
1. Instrumentos de gestión (planes urbanos).
2. Instrumentos de promoción (incluyendo el Banco de Tierras e Inmuebles).
3. Instrumentos económicos (tributarios y de estímulo).
En los instrumento de participación, se crean la Comisión Asesora del Copua (organismo encargado de la planificación) y el Foro Participativo Permanente.
En los instrumentos normativos, se señalan:
El Código urbanístico (que se acaba de aprobar).
El Código de la Edificación (idem).
El Código Ambiental y el de Habilitaciones.
Finalmente, se señalan las prioridades más urgentes para poner en práctica el PUA:
El Modelo Territorial: el estudio y los planes a llevar a cabo en los diferentes barrios de la ciudad.
Un plan de desarrollo de la Zona Sur.
Un Plan de Transporte y Movilidad.