Ciudad, turismo y mercado: el impacto de la utilización de la plataforma AirBNB en la ciudad de Buenos Aires

En este artículo abordamos la relación entre el impacto social del turismo como actividad productiva, las plataformas de alquiler temporario (AT) y el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con la intención de contribuir al debate sobre el derecho a la vivienda y a la ciudad. Entendiendo que estas plataformas introducen nuevas formas de rentabilidad que pueden ser usufructuadas de distinta manera por propietarios y, potencialmente, por los desarrolladores urbanos, el artículo sugiere que esto no debe separarse de las políticas de desregulación del uso del suelo urbano y del marketing urbano, que buscan promover las áreas urbanas como espacios de valorización del capital, atrayendo inversiones y flujos de dinero.

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 Turismo, ciudad y mercado

 El turismo urbano se consolida en los’90, en el marco de un proceso de mercantilización del espacio urbano más abarcativo. Entendido como proceso social -en sentido amplio- antes que una actividad económica en sí, acarrea transformaciones políticas, sociales, culturales y económicas en distintas escalas. Entre ellas, la ciudad. Introduce cambios en las lógicas de gestión urbana, llevándola a incluir atracciones para el esparcimiento y consumo del turista, contribuyendo a la transformación de la ciudad en un objeto de consumo. Las nuevas modalidades de alojamiento turístico a través de plataformas digitales, surgidas hacia fines de los ’00, son parte de este proceso social. Estas permiten el “encuentro” entre oferentes y demandantes de alojamiento, ofreciendo la posibilidad de “vivir como un local” la ciudad destino, recuperando la búsqueda de autenticidad de la experiencia turística. Aunque se presentan como parte de la economía colaborativa, ofreciendo la posibilidad de alquilar una habitación para los residentes locales, que obtienen un “ingreso extra” a la par que forman comunidad con el turista, experiencias como la de Barcelona y Ámsterdam – entre otras– muestran que estas plataformas pueden reforzar procesos de mercantilización de la vivienda a partir del uso exclusivo de viviendas enteras para el alojamiento de turistas durante todo el año, favoreciendo procesos de renovación urbana, desplazamiento de residentes y alzas en los precios de alquiler e incluso de compra-venta de viviendas.

 En el caso de CABA, su oferta cultural y gastronómica explica su posición como un destino turístico de peso en Latinoamérica. La cantidad de turistas que arriban a la ciudad (creciente desde 2016), dónde se ubican, qué y cómo consumen resultan relevantes en la medida que favorecen ciertas zonas antes que otras, profundizando desigualdades a escala local y favoreciendo lógicas diferenciales de gestión en diferentes zonas de acuerdo al caudal turístico. En función de estas dimensiones, nos preguntamos en este artículo sobre cómo se desarrolla el mercado de AT en CABA a través de la oferta de Airbnb y qué impactos puede tener su desarrollo sobre el mercado inmobiliario, partiendo del análisis de datos correspondientes al mes de febrero del proyecto “InsideAirbnb”^[1],.

Airbnb en CABA

 En febrero del 2020 existían 24192 ofertas de Airbnb en CABA, de las cuales un 77.2% correspondía a viviendas completas (VC). De estas, el 69.3% se ofrecían por más de 90 días al año, permitiendo considerar que estas viviendas son destinadas exclusivamente al AT. Las ofertas se concentran en el corredor Norte-Centro de CABA (ver mapa), zonas de mayor nivel socioeconómico y de mayores valores relativos del suelo urbano. Además, estas Comunas son las que concentran la mayoría de las atracciones turísticas, infraestructura de transporte, espacios verdes y oferta gastronómica, dando cuenta de la relación entre alojamiento y la conformación de burbujas turísticas, es decir espacios de la ciudad que se conforman como circuitos cerrados y cuya finalidad es proveer al turista de un espacio seguro para su esparcimiento y consumo.

En cuanto a la cantidad de ofertas de cada anfitrión particular, aproximadamente la mitad de los alojamientos (52.4%) corresponden a un único anfitrión. De la porción restante, el 28.7% corresponde a anfitriones con entre 2 y 5 alojamientos, el 6.4% entre 6 a 10 alojamientos y el 11.9% de los alojamientos son explicados por hosts con más de 10 ofertas. Esta última porción resulta sumamente heterogénea, e incluye casos extremos de “anfitriones” con hasta 104 ofertas. Estos no necesariamente son propietarios, sino que pueden ser administradores de grandes conjuntos de alojamientos, lo que daría cuenta del surgimiento de actores intermediarios en el mercado de AT.

 En lo que respecta a los precios promedio de las VC (gráfico 1), los mayores valores se ubican nuevamente en las Comunas 1, 2, 13 y 14, a las que suma la 15. Considerando que el valor promedio para CABA es de 45,59U$D/noche, el mercado de alquileres temporarios permite alcanzar en aproximadamente 7 días el valor que reporta por mes un departamento de 2 ambientes para su alquiler en el mercado permanente. Esta diferencia se reduce a 5 días en las comunas con mayores precios relativos de alquiler temporario. 

Reflexiones finales

La existencia de un mercado de AT dolarizado y destinado a los turistas extranjeros (el pago en dólares con sus cargas impositivas correspondientes, hacen de este mercado una opción más costosa para turistas nacionales) debe considerarse en la planificación urbana y el acceso a la vivienda. Este mercado se desarrolla junto a políticas que ya favorecen la mercantilización del espacio urbano, como la privatización de los espacios públicos y la venta de bienes del Estado. El uso exclusivo de viviendas para AT y la posibilidad de realizar en menos de una semana una ganancia semejante al lucro mensual de un alquiler tradicional son claros indicadores de este problema. Este mercado implica también la inclusión de actores extranjeros (Airbnb) en el mercado local, perjudicando la consideración de los intereses de los residentes y la captura de flujos de dinero por dichos actores.

Aunque hoy no presenta un problema a gran escala, el AT da cuenta de nuevos modos de mercantilización de la vivienda en nuestro país que deben considerarse para el futuro a mediano o largo plazo. La regulación existente (ley 6255) favorece su desarrollo, por ejemplo, permitiendo que hasta un 75% de las unidades de un edificio sean destinadas al mercado de AT sin que éste sea considerado dentro del régimen hotelero. Como punto a destacar, el registro de AT creado por esta ley puede aportar mayor transparencia a este mercado y favorecer su regulación. Consideramos que se debe limitar específicamente el uso de VC para este mercado, por el potencial daño que puede causar sobre la ciudad en su conjunto.

La existencia de múltiples ofertas bajo un mismo host muestra una incipiente concentración de la administración o la propiedad de las viviendas destinadas a AT que no debiera pasarse por alto. El marco normativo existente no restringe la concentración ni sus lógicas de valorización, que profundizan el rol de la vivienda como mercancía y activo financiero, perjudicando su función social. La mayor rentabilidad relativa de los AT puede llevar además al retiro de viviendas del stock permanente y/o encarecer los alquileres “tradicionales”, problematizando el mercado de alquileres en un contexto de inquilinización de la población de CABA. Encontramos entonces que el crecimiento de un mercado de AT sin una regulación coherente y posible de aplicar puede constreñir el acceso a la vivienda y el derecho a la ciudad en el mediano a largo plazo. Más aún, la concentración de turistas en determinadas zonas de la ciudad puede generar aún más desigualdades en su interior, ya que los actores económicos mejor posicionados podrán hacer las inversiones necesarias para la captura de los flujos de dinero que representa el mercado turístico, alimentando la valorización del capital a través del espacio urbano. Esto podría reforzar nuevos movimientos de renovación urbana y desplazamiento de residentes que, junto a lo mencionado anteriormente, darían cuenta de un cercenamiento del derecho a la vivienda y a la ciudad a partir de lógicas de mercado.

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[1] Omitimos por cuestiones de espacio las limitaciones metodológicas de trabajar con datos obtenidos a partir del web scrapping. Dado que Airbnb no ofrece datos abiertos, acceder a través de un tercero es el único modo de aproximarse actualmente a este mercado. Más información del proyecto en http://insideairbnb.com/get-the-data.html